Porady adwokata: Jak najemca może odzyskać kaucję od wynajmującego mieszkanie?

W jaki sposób najemca może w praktyce egzekwować zwrot kaucji? O pomoc w odpowiedzi na to pytanie poprosiliśmy naszego eksperta - adwokata Wojciecha Rudzkiego.

Kaucja wpłacana przez najemcę pełnić powinna jedną zasadniczą funkcję: zabezpieczenia dla wynajmujących w razie powstania pewnych problemów ze stanem mieszkania czy też powstaniem zaległości w zapłacie czynszu. Praktyka życia codziennego pokazuje jednak, że pełni ona także inną, już nieformalną, funkcję: część osób wynajmujących mieszkania traktuje kaucję po prostu jako źródło dodatkowego dochodu. A jakie prawa przysługują najemcy, któremu wynajmujący mieszkanie nie chce zwrócić wpłaconej przez niego kaucji? Odpowiedzi na te pytania nie są wbrew pozorom oczywiste, dlatego o konsultację poprosiliśmy eksperta - adwokata Wojciecha Rudzkiego prowadzącego kancelarię adwokacką w Krakowie.

W sytuacji gdy najemca mieszkania nie posiada żadnych zobowiązań wobec wynajmującego mieszkanie, których źródłem byłoby korzystanie z mieszkania (na przykład nie ma żadnych zaległości w zapłacie czynszu oraz gdy wynajmujący nie ma wobec najemcy żadnych roszczeń związanych ze zniszczeniem mieszkania, przekraczającym normalne użytkowanie), to obowiązkiem wynajmującego jest zwrot kaucji w całości. Jak wyjaśnia adwokat Wojciech Rudzki "zwrot kaucji powinien nastąpić w terminie nakreślonym przez ustawę o ochronie praw lokatorów, a termin ten wynosi 1 miesiąc od dnia opróżnienia lokalu przez najemcę". Jeżeli wynajmujący nie wykonał spoczywającego na nim obowiązku, to w takim przypadku najemcy przysługuje prawo do wyegzekwowania tego obowiązku. Przypomnijmy, najemca może żądać zwrotu kaucji dopiero w momencie, w którym wynajmujący zwleka ze zwrotem kaucji ponad 1 miesiąc. I to nie od momentu wygaśnięcia umowy, ale od momentu rzeczywistego opuszczenia lokalu przez najemcę.

W jaki sposób najemca może wyegzekwować zwrot wpłaconej kaucji? Najemca ma tutaj dwie możliwości. Jak instruuje adwokat Wojciech Rudzki z kancelarii adwokackiej w Krakowie (wojciechrudzki.pl) "pierwszą możliwością jest wysłanie wynajmującemu wezwania do zapłaty – jest to pismo, w którym należy domagać się zwrotu określonej kwoty wpłaconej tytułem kaucji". Pismo takie powinno przede wszystkim zawierać wysokość żądanej kwoty (wysokość wpłaconej kaucji), termin do zwrotu tej kwoty (zwyczajowo jest to siedem dni), a także sposób zwrotu żądanej kwoty (na przykład poprzez zapłatę gotówką czy poprzez wykonanie przelewu na podany rachunek bankowy). W uzasadnieniu wezwania do zapłaty powinny znaleźć się również informacje dotyczące podstawy żądania – umowy najmu mieszkania, a także dotyczące braku istnienia roszczeń, z których powodu kaucja mogłaby być zatrzymana przez wynajmującego. W ostatniej części pisma powinno zostać zawarte ostrzeżenie o skierowaniu sprawy do sądu w przypadku braku dokonania zapłaty w określonym terminie. Pismo takie, ze względów dowodowych, najlepiej jest wysłać listem poleconym za potwierdzeniem odbioru.

Drugą możliwością jest wniesienie pozwu o zapłatę do odpowiedniego sądu, w przypadku, gdy pomimo wezwania wynajmujący w ogóle nie zwrócił kaucji. Jak podkreśla nasz ekspert adwokat Wojciech Rudzki z kancelarii adwokackiej w Krakowie, "samo wszczęcie tego postępowania jest tanie – opłata sądowa będzie wynosiła 30 albo 60 złotych, w zależności od wysokości wniesionej kaucji. W takich sprawach prowadzi się tak zwane postępowanie uproszczone, w toku którego wszelkie pisma składa się na specjalnych formularzach, pozew wszczynający to postępowanie również musi być wniesiony na formularzu". W tego typu postępowaniach często wydawane są nakazy zapłaty w postępowaniu upominawczym i jeżeli pozwany – wynajmujący nie wniesie sprzeciwu od nakazu zapłaty w terminie 2 tygodni od doręczenia mu wyroku, to nakaz taki staje się prawomocny i może być podstawą przeprowadzenia egzekucji przez komornika (oczywiście przy spełnieniu kilku warunków). Samo postępowanie nie trwa również długo – można przypuszczać, że zakończy się w okresie od dwóch do sześciu miesięcy od daty wniesienia pozwu do sądu.