Gorlice zabytkami stoją. Ponad 300 adresów w ewidencji. Wiele z nich może zaskoczyć

Są wśród nich zwykłe domy mieszkalne, drewniane budynki, wille, obiekty przemysłowe, urzędy, areszt, kapliczki i krzyże. Dla właściciela taki wpis może mieć bardzo konkretne znaczenie. Remont domu znajdującego się pod ochroną konserwatorską potrafi wyglądać zupełnie inaczej niż remont współczesnego budynku, a zachowanie historycznych elementów może znacząco zwiększyć koszty inwestycji.

Ponad 300 wpisów

Dokument publicznie dostępny nosi nazwę „Rejestr Gminnej Ewidencji Zabytków Miasta Gorlice” i wskazuje stan na 9 października 2019 roku. Najpierw wymienia 16 pozycji wpisanych do rejestru zabytków, a następnie rozpoczyna osobny wykaz obiektów w gminnej ewidencji. Ten drugi kończy się na pozycji nr 334.
Nie należy zatem automatycznie mówić, że Gorlice mają „350 zabytków”. Rejestr zabytków i gminna ewidencja zabytków są odrębnymi instrumentami ochrony, a część danych wymaga dodatkowo sprawdzenia pod kątem aktualności. Sam Wojewódzki Urząd Ochrony Zabytków w Krakowie zastrzega, że rejestr zmienia się na bieżąco i publikowane zestawienia nie mogą być samodzielnym dowodem aktualnego wpisu.

Jedno jest jednak pewne, skala historycznej zabudowy Gorlic jest ogromna. I bardzo duża jej część wcale nie wygląda na „zabytek” w potocznym rozumieniu tego słowa.

Zabytki codzienności

Najbardziej zaskakujące są właśnie zwyczajne adresy. Analiza załączonego wykazu pokazuje, że na samej ul. Kościuszki znajdują się 22 pozycje ewidencyjne – od budynków pochodzących z XIX wieku po domy z lat 20. i 30. XX wieku.

Na ul. Stróżowskiej naliczyliśmy 19 pozycji, na ul. Mickiewicza 18, a na ul. Bieckiej oraz ul. 3 Maja po 16 pozycji w przekazanym zestawieniu. Wokół samego Rynku wykaz obejmuje 15 pozycji, natomiast przy ul. Blich i ul. Krakowskiej jest ich po 14. Oznacza to, że historyczne dziedzictwo Gorlic nie kończy się na kilku reprezentacyjnych obiektach. Obejmuje całe fragmenty ulic i pierzei, którymi mieszkańcy przechodzą każdego dnia.

Znane i nieznane

Wśród obiektów wpisanych do rejestru w przekazanym wykazie znalazły się między innymi Dwór Karwacjanów, Park Miejski, cmentarz żydowski, cmentarze wojenne nr 87, 88, 91, 92 i 98, „Szklarczykówka” przy ul. Legionów, budynki przy Rynku 6 i 7, dom przy ul. Wąskiej 11 oraz kapliczka przy ul. Węgierskiej.

Warto przy tej okazji sprostować jedną często powtarzaną informację. W przekazanym urzędowym wykazie jako obiekt wpisany do rejestru figuruje synagoga, opisana wówczas jako piekarnia, przy ul. Piekarskiej 3. Dokument nie wskazuje w tym miejscu ul. Wąskiej. Aktualny status konkretnego obiektu powinien być każdorazowo sprawdzany w Wojewódzkim Urzędzie Ochrony Zabytków.

Jeszcze ciekawiej wygląda gminna ewidencja. Znajdziemy w niej obecny budynek Starostwa Powiatowego przy ul. Bieckiej 3 oraz Sądu Rejonowego przy ul. Bieckiej 5.

Na liście figurują również dawne Zakłady POLMO przy ul. Korczaka, młyn przy ul. Korczaka 16, Areszt Śledczy przy ul. Łukasiewicza 1, dawny biurowiec rafinerii „Glimar” przy ul. Michalusa 1, Gorlickie Centrum Kultury przy ul. Michalusa 4 czy dawny dom fabrykanta przy ul. Michalusa 10. Do tego dochodzą Ratusz, Muzeum Regionalne, wille, drewniane domy oraz dziesiątki kapliczek i krzyży. Ostatnią, 334. pozycją przekazanego wykazu jest kapliczka św. Jana Nepomucena przy ul. Moniuszki.

Rejestr czy ewidencja?

Dla właściciela nieruchomości jest to podstawowe pytanie. W języku potocznym oba obiekty mogą zostać nazwane zabytkami, jednak prawnie ich sytuacja jest inna.

Najsilniejszą formą ochrony jest indywidualny wpis do rejestru zabytków. Przy takim obiekcie wykonywanie prac konserwatorskich, restauratorskich oraz wielu robót budowlanych podlega bezpośrednim procedurom przed wojewódzkim konserwatorem zabytków.

Gminna ewidencja zabytków ma łagodniejszy charakter. Nie oznacza, że każda wymiana klamki albo pomalowanie pokoju wymaga zgody konserwatora. Jeżeli jednak planowana inwestycja wymaga pozwolenia na budowę lub rozbiórkę, w przypadku obiektu ujętego w gminnej ewidencji organ administracji architektoniczno-budowlanej uzgadnia sprawę z wojewódzkim konserwatorem zabytków. Konserwator ma na zajęcie stanowiska 30 dni.

Rządowy poradnik dotyczący prac przy zabytkach również wyraźnie rozróżnia obiekty ewidencyjne od rejestrowych i zaleca uzyskanie zaleceń konserwatorskich już na etapie przygotowania koncepcji inwestycji.

Przepisy się zmieniły

Właściciele zabytków powinni wiedzieć, że od 3 czerwca 2026 roku obowiązują zmienione przepisy. Nowelizacja ustawy o ochronie zabytków wprowadziła uproszczoną procedurę dla części działań. Zamiast tradycyjnej decyzji konserwatorskiej w określonych przypadkach wystarcza zgłoszenie, a jeżeli wojewódzki konserwator nie wniesie sprzeciwu w ciągu 60 dni, można przystąpić do działania.

Nie oznacza to jednak pełnej swobody przy remoncie zabytku. Zasadnicze prace konserwatorskie, restauratorskie i budowlane przy obiekcie wpisanym do rejestru nadal pozostają objęte ochroną konserwatorską, a przepisy Prawa budowlanego wymagają odpowiednich dokumentów także przed pozwoleniem budowlanym lub zgłoszeniem robót.

Dlatego przed zakupem starej kamienicy albo rozpoczęciem dużego remontu najrozsądniejszym krokiem jest sprawdzenie nie tylko księgi wieczystej i planu miejscowego, lecz również aktualnego statusu zabytkowego nieruchomości.

Okna, dach, elewacja

Tu zaczyna się część, która dla właściciela może mieć największe znaczenie finansowe. W zwykłym budynku inwestor może zdecydować, że stare drewniane okna zastąpi najtańszymi oknami z PVC. Elewację ociepli popularnym systemem, zmieni kolor tynku, uprości gzyms albo zastosuje współczesne pokrycie dachowe.

W obiekcie zabytkowym takie rozwiązanie może być niedopuszczalne albo wymagać dostosowania do historycznego charakteru budynku. Narodowy Instytut Dziedzictwa zwraca uwagę, że historyczna stolarka była często wykonywana indywidualnie przez rzemieślników. Jej wartość wynika również z konstrukcji, podziałów, profili, okuć i sposobu wykonania.

Podobnie jest z termomodernizacją. Oficjalne wytyczne wskazują, że przy budynkach historycznych możliwości poprawy efektywności energetycznej bywają ograniczone ze względu na walory architektoniczne. Jeżeli zabytkowa jest sama elewacja, rozwiązaniem może być na przykład docieplenie ścian od wewnątrz zamiast pokrywania fasady standardowym systemem izolacyjnym.

To już zupełnie inna technologia i inny sposób przygotowania inwestycji.

Remont robi się droższy

Nie ma jednej stawki ani jednego przelicznika. Wszystko zależy od zakresu ochrony, stanu obiektu, decyzji konserwatorskich oraz rodzaju prac. Mechanizm prowadzący do wzrostu kosztów jest jednak łatwy do wskazania.

Jeżeli zamiast kupienia seryjnych okien trzeba odrestaurować historyczną stolarkę albo wykonać jej odwzorowanie, pojawia się praca specjalistyczna. Jeżeli należy zachować gzymsy, profile, tynki lub kamienne elementy, zwykła ekipa remontowa może nie wystarczyć. Dochodzą ekspertyzy, dokumentacja konserwatorska, badania, indywidualne rozwiązania projektowe i wyspecjalizowani wykonawcy. Ustawa sama przewiduje możliwość finansowania z dotacji m.in. ekspertyz, badań, dokumentacji, odtworzenia tynków, okien, drzwi, więźby dachowej czy wykonania izolacji przeciwwilgociowej.

Dlatego właściciel starej kamienicy może stanąć przed paradoksem. Prawo wymaga od niego zachowania wartości historycznej budynku, ale wykonanie prac zgodnie z tym standardem może znacznie przekraczać koszt zwykłego remontu.

I właśnie tutaj może kryć się odpowiedź na pytanie, dlaczego część starych domów w mieście przez lata nie przechodzi kompleksowych remontów. Nie zawsze musi chodzić o brak zainteresowania właściciela. W części przypadków problemem może być ekonomia.

Ile kosztuje renowacja?

Lokalny przykład dobrze pokazuje skalę wydatków, choć nie można go bezpośrednio porównywać z remontem domu mieszkalnego.

Renowacja niewielkiej zabytkowej kapliczki św. Jana Nepomucena przy ul. Moniuszki kosztowała 90 161,90 zł. Wykonywano między innymi izolację przeciwwilgociową, osuszanie murów, konserwację okładzin architektonicznych, podmurówki oraz elementów metalowych i drewnianych. Miasto otrzymało na zadanie ponad 88 tys. zł dofinansowania.

To pokazuje charakter takich robót. Nie jest to proste „odmalowanie ścian”. Zabytkowy obiekt wymaga pracy nad konkretną historyczną substancją.

W przypadku dużej prywatnej kamienicy zakres może obejmować setki metrów elewacji, stolarkę kilkunastu albo kilkudziesięciu okien, dach, fundamenty, zawilgocenie czy instalacje. Koszt musi być jednak oceniany indywidualnie i nie można wyprowadzać go z ceny remontu kapliczki.

Obowiązki właściciela

Ustawa o ochronie zabytków wskazuje, że właściciel lub posiadacz zabytku powinien zapewnić warunki jego zabezpieczenia i utrzymania w możliwie dobrym stanie, umożliwiać prowadzenie prac konserwatorskich i korzystać z obiektu w sposób pozwalający zachować jego wartości.

Jednocześnie co do zasady to właściciel lub inny podmiot posiadający tytuł prawny do zabytku finansuje prowadzenie prac konserwatorskich, restauratorskich i robót budowlanych.

W przypadku obiektów wpisanych do rejestru lub znajdujących się w wojewódzkiej ewidencji dochodzą między innymi obowiązki informowania konserwatora o uszkodzeniu, zniszczeniu lub zagrożeniu zabytku. Ustawa przewiduje w takich sytuacjach konkretne terminy.

Właściciel ma wsparcie

Ochrona zabytków nie oznacza jednak, że właściciel zawsze musi pokrywać wszystkie wydatki wyłącznie z własnej kieszeni.

Właściciel może wystąpić do konserwatora o pisemne zalecenia konserwatorskie jeszcze przed przygotowaniem projektu. Dokument może określić sposób korzystania z zabytku, jego zabezpieczenia, zakres prac i dopuszczalnych zmian. To bardzo praktyczne rozwiązanie, ponieważ pozwala uniknąć przygotowywania kosztownego projektu, który później okaże się niemożliwy do zaakceptowania.

Dla obiektów wpisanych do rejestru ustawa przewiduje dotacje z budżetu państwa. Standardowo mogą one sięgać do 50 proc. koniecznych nakładów, a w przypadkach wyjątkowej wartości zabytku, szczególnej złożoności technologicznej prac albo konieczności pilnej interwencji – nawet do 100 proc.

Swoje narzędzie ma również Miasto Gorlice. Uchwała Rady Miasta z 27 czerwca 2024 roku określa zasady udzielania z budżetu miasta dotacji na prace przy obiektach wpisanych do rejestru oraz znajdujących się w gminnej ewidencji zabytków na terenie Gorlic. Mechanizm pozostaje wykorzystywany – także w 2026 roku w porządku obrad rady pojawiały się uchwały dotyczące takich dotacji.

Dziedzictwo ma cenę

Gorlice mają więc bardzo duży zasób historycznej zabudowy, ale wraz z nim pojawia się poważne wyzwanie. Centrum miasta można odnowić, zachowując jego charakter, lecz koszty takiego procesu nie znikają tylko dlatego, że prawo nakazuje chronić zabytki.

Dla samorządu renowacja może oznaczać inwestycję finansowaną z dotacji, programów państwowych lub funduszy europejskich. Prywatny właściciel kamienicy znajduje się w znacznie trudniejszym położeniu. Jeżeli jednocześnie musi naprawić dach, osuszyć fundamenty, odnowić elewację i stolarkę, a część robót musi zostać wykonana specjalistycznymi metodami, rachunek może przekroczyć jego możliwości finansowe.

Z punktu widzenia miasta pojawia się więc trudne pytanie, jak skutecznie chronić historyczną zabudowę, nie doprowadzając jednocześnie do sytuacji, w której obowiązek jej zachowania staje się dla prywatnego właściciela ciężarem niemożliwym do udźwignięcia?

Przy ponad 300 pozycjach w gorlickiej ewidencji nie jest to marginalny problem. Dotyczy znacznej części historycznej tkanki miasta.

Co wynika dla Gorlic

Z naszej analizy płyną dwa wnioski. Pierwszy jest pozytywny, Gorlice posiadają wyjątkowo bogatą tkankę historyczną, której duża część przetrwała w zwykłej zabudowie mieszkalnej, a nie wyłącznie w muzeach i obiektach reprezentacyjnych.

Drugi jest znacznie trudniejszy. Ochrona ponad stuletniego domu kosztuje. Im bardziej wymagające są zalecenia dotyczące zachowania elewacji, stolarki, dachu czy detalu architektonicznego, tym większego znaczenia nabierają dotacje i programy wsparcia dla prywatnych właścicieli.

Bez takiego wsparcia może powstać błędne koło, budynku nie wolno wyremontować najtańszą metodą, właściciela nie stać na rozwiązanie konserwatorskie, więc kompleksowy remont jest odkładany. Z czasem stan obiektu może się pogarszać, a przyszła renowacja staje się jeszcze trudniejsza i droższa.

Tymczasem spojrzenie na cały wykaz pokazuje znacznie większą skalę. Historyczne budynki są częścią niemal całego centrum i wielu ulic poza nim. Ochrona tego zasobu będzie jednym z długofalowych wyzwań dla miasta, mieszkańców i właścicieli nieruchomości.