Mieszkania w Krakowie w 5 lat podrożały o 75%. Ile metrażu kupimy dzisiaj za średnie wynagrodzenie?

Analiza zmian średnich cen nowych mieszkań w największych miastach Polski w latach 2020-2025 wykazuje, że poszczególne metropolie zajmują stałe pozycje w rankingu cenowym. Warszawa wciąż zajmuje pierwsze miejsce, a Kraków drugie, choć obecnie już tylko o włos przed trzecim – Trójmiastem. Na kolejnych pozycjach pozostają Wrocław, Poznań, Łódź oraz aglomeracja katowicka. 

Rynek mieszkaniowy w Krakowie – ceny są wysokie, ale wzrosty hamują

Metr nowego mieszkania w Krakowie w 2020 roku kosztował przeciętnie 9 481 zł, w 2025 roku 16 583 zł. Dla porównania przed pięciu laty w Warszawie płacono średnio 10 625 zł, obecnie 17 854 zł. W nieznacznie tańszym od Krakowa Trójmieście przeciętna cena wzrosła z 9 231 zł do 16 377 zł za metr, w czwartym kolejności Wrocławiu z 8 689 zł do 14 787 zł. W dolnej części rankingu cenowego plasują się Poznań (wzrost z 7 672 zł do 13 425 zł), Łódź (z 6 513 zł do 11 486 zł) oraz aglomeracja katowicka (wzrost z 6 021 zł do 11 168 zł). 

Choć w stosunku do odczytów sprzed roku podwyżki w Krakowie hamują, w latach 2020-2025 oferty na rynku pierwotnym podrożały tu bardzo mocno – w uśrednieniu o prawie 75%. 1. miejsce w tym zestawieniu zajmuje aglomeracja katowicka (+85%), 2. Trójmiasto (77%), na miejscu 3. plasuje się Łódź (+76%). Kolejne miejsca zajęły ex-aequo Poznań i Kraków (+75%). Lokata 6. należy do Wrocławia (+70%), a ostatnia, 7., do Warszawy (+68%). – Łączny wzrost cen w gospodarce dla 2021 roku, 2022 roku, 2023 roku, 2024 roku oraz pierwszych czterech miesięcy 2025 r. według danych GUS wyniósł 41%. Nominalne zmiany cenowe ze wszystkich analizowanych rynków były wyraźnie większe, co potwierdza, że nowy metraż podrożał w ujęciu realnym – podkreśla Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. 

Jaki metraż za przeciętną pensję? Czwarty wynik w Polsce

Krzywe linie z grafiki, które ilustrują przebieg podwyżek w poszczególnych miastach, mają przebieg równoległy. Dlaczego? – Istnieje dość wyraźna relacja między cenami metrażu oraz lokalnym poziomem płac. Raczej zbliżone tempo wzrostu płac w największych miastach wpływa na stabilizację różnic cenowych między rynkami, podobnie jak brak dużych lokalnych różnic w zakresie np. bezrobocia i oprocentowania kredytów mieszkaniowych – wyjaśnia analityk. 

Wobec tych zróżnicowań warto sprawdzić, jaką siłę nabywczą na rynku pierwotnym miała przeciętna pensja. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego w 2020 roku ogółem przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w Krakowie wynosiło 6482 zł, w kwietniu 2025 – 11 501 zł. Przed pięciu laty pozwalało to na zakup 0,68 mkw nowego mieszkania w stolicy Małopolski, dziś 0,69 mkw. To wahnięcie w górę oznacza jeden z najbardziej stabilnych wyników wśród polskich metropolii, a zarazem obecnie czwarty najlepszy w kraju. Dla porównania najkorzystniejsza sytuacja obserwowana jest w aglomeracji katowickiej, mimo spadku z 1,08 do 0,92 mkw. Na 2. miejscu w tym rankingu plasują się: Łódź (spadek z 0,85 do 0,73 mkw) ex-aequo z Poznaniem (z 0,80 do 0,73 mkw), miejsce 5. zajmuje Gdańsk (z 0,70 do 0,68 mkw). Trudniejszą niż w Krakowie sytuację notują: 6. w zestawieniu Wrocław (największy obserwowany tu spadek metrażu z 0,82 do 0,66 mkw) oraz ostatnia, 7. w rankingu Warszawa (z 0,67 do 0,62 mkw). 

Rekordowa oferta mieszkań

Pięć lat temu na kupujących czekało 7 181 mieszkań, dziś 11 452, a względem poprzedniego roku oferta wzrosła aż o 108%. Największy wybór nowych M oferują dzielnice Prądnik Biały i Podgórze, kolejno 2534 i 2440 ofert. Średnia cena ofertowa nowego M jest także o 4% niższa względem poprzedniego roku i oscyluje w kwocie 869 tysięcy złotych.